선분양 후분양 차이점

선분양 후분양 차이점

부동산 관련 뉴스를 보면 후분양 아파트가 늘어나고 있다는 기사를 많이 볼 수 있다. 정부의 후분양제 확산 지원정책으로 서울 강남을 비롯해 후분양을 검토하거나 결정하는 재건축 및 재개발 단지가 늘고있는데 그렇다면 여기에서 말하는 선분양과 후분양의 차이점은 무엇일까?

주택을 분양하는 방식으로는 크게 선분양과 후분양으로 구분한다.

1977년 주택법 개정으로 도입된 선분양제는 말 그대로 주택이 완공되기 전에 분양을 하는것으로 계약금, 중도금을 입주자가 먼저 납부하고 이렇게 납부 받은 주택가격의 80% 정도를 건설 비용에 충당하는 방식이다. 도입 당시엔 주택의 부족으로 빠른 시일 내에 대규모 주택을 공급하기 위한 목적이었다.

 

선분양제는 입주자가 주택 구입 비용을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 납부가 가능하고, 건설사 입장에선 주택 건설 초기에 자금을 조달할 수 있다는 점에서 부담이 적다. 또한 후분양제보다 분양가가 낮다는 장점이 있다.

단, 하자나 부실 시공등에 따른 분쟁의 발생 소지가 있고 분양권 전매와 같은 시세 차익을 위한 전매 투기로 아파트 가격이 상승하는 단점이 있다. 또한 공사중 건설사의 도산에 대처하기가 어렵고, 주택 완공 이전에 집값의 대부분을 납부해야 하는 부담도 있다.

후분양제는 선분양과 반대로 주택이 60~80% 이상의 공정률에 도달했을 때 분양하는 것으로 주택 구입을 희망하는 사람들은 모델하우스가 아닌 완공된 주택의 실물을 직접 눈으로 확인하고 구매할 수 있다는 장점이 있으며, 공사중 건설사의 파산이나 부도로 인한 피해를 입지 않는다. 결정적으로 분양권 투기를 막아 분양가가 상승하는것을 차단할 수 있다는 장점도 있다. 단, 선분양과 달리 건설사들의 자금 조달이 어려워 분양가가 상승할 수 있고, 주택 구입자들은 구입 자금을 빨리 마련해야 한다는 단점이 있다.

건설사 입장에서는 착공만 해도 10%의 계약금을 받을 수 있고 공사 중에도 중도금을 받기때문에 선분양제가 훨씬 유리하지만 후분양제의 경우 건설사가 모든 건설 자금을 투입하거나 금융권을 통해 공사 자금을 융통해야 하기 때문에 건설사는 후분양제보다 선분양이 유리하다. 또한 주택 구입자 입장에서도 분양 뒤 아파트 가격의 상승으로 인한 부담을 덜고 자금 융통을 2년에 나누어 한다는 점에선 선분양이 유리하다.

정부의 부동산 투기를 막기위한 후분양제는 제도 자체는 좋지만 모든 건설 분야에 확대 적용할 경우 상대적으로 자금 조달 능력이 떨어지는 건설사들에겐 큰 어려움을 겪을 수 밖에 없다. 

건설사와 주택구입자들 모두에게 도움이 되는 방법은 과연 없는걸까?